Immobilienspekulanten in Puerto Vallarta, Mexiko sehen Silberstreif am Horizont

Zum Teil dank der Tech-und Immobilienblasen haben die Amerikaner eine ungewöhnlich starke Wachstum des Reinvermögens in den letzten 15 Jahren erlebt haben, zeigt die Grafik unten eine typische Aktienmarkt Portfolio einen Wertzuwachs von mehr als 200% in den ersten fünf Jahren dieses Zeitraums gefolgt von dem Platzen der Tech-Blase und dann wieder um mehr als 200% durch das Platzen der Immobilienblase und schließlich erholt auf fast 150% Gewinn folgte.

Die Kombination von Aktien-Portfolio Wachstum, Gehäuse Wertsteigerung, easy credit, und Refinanzierung Fähigkeiten setzen die meisten Amerikaner der Pre-Boomer und Boomer Generation in einer finanziell komfortablen Position und einer optimistischen Stimmung für die meisten der letzten zehn Jahre.

Mit Vertrauen in die Wirtschaft und das Gefühl der finanziellen Stärke, viele von ihnen in den Ruhestand Leute begannen Planung für den Ruhestand und der Gedanke an ein zweites Zuhause am Strand oder Sierra Madre Hang in sonniger und schöner Puerto Vallarta, schien Mexico wie ein sehr logisch und erschwinglichen Plan.

Im Jahr 2000, als Vertreter der Allianz für den Wandel und die mexikanische Partei der Nationalen Aktion (PAN), Vicente Fox, und dann sechs Jahre später, Felipe Calderon (beide Harvard-Absolventen), gefördert starke ausländische Investitionen Philosophien wodurch ein Umfeld zu schaffen, Investitionen in Mexiko .

Mit dem Ruhestand Nordamerikaner Einkauf für ein schöner Ort, um den Ruhestand und der mexikanischen Regierung und forderte sie mit offenen Armen, waren die Bedingungen ideal, um einen 10 Jahre Immobilienboom entzünden. Folglich 2000 bis 2008 schien die Nachfrage nach Eigentumswohnungen unersättlich zu sein und Entwickler aus ganz Mexiko, den USA und Kanada und sogar Europa raste Vallarta, um in der Land Rush kassieren.

Die Entwickler begonnen Aufkauf aller verbleibenden Anwesen am Strand und die verfügbaren prime Hang Lose und bald danach begannen sie planen ihre Entwicklungen. Durch 2001-2002, war der Bau der ersten Projekte im Gange. Es schien, als ob das Angebot einfach nicht mithalten konnte mit der Nachfrage, da viele der Projekte wurden mindestens 30% aus vor dem ersten Spatenstich verkauft und wurden vollständig aus gut verkauft, bevor das Projekt fertig war.

Aufgrund des Erfolgs dieser ersten Projekte, die Entwickler sofort gestartet Planung Zukunft wesentlich größere Projekte. Bis zum Jahr 2006 gab es mehr als 100 Entwicklungen (viele Mega-Projekte) in der Planung und Bauvorbereitung Umsatz in vollem Gange. Viele waren Multi-Turm oder Multi-Gebäude-Komplexe mit Hunderten von Eigentumswohnungen, die in Phasen errichtet werden sollten.

Sobald der Entwurf eines neuen Projekts abgeschlossen war und attraktive konzeptionelle Zeichnungen vorbereitet worden, würden die Entwickler die Einrichtung eines Anhängers oder vielleicht ein Büro in einem ihrer abgeschlossenen Projekten und beginnen ihre pre-Konstruktion Vertrieb. Natürlich sind die ersten "Eingeladenen", um die Vorteile der Pre-Pre-Baupreise nehmen darf (etwas oberhalb der Baukosten) waren diejenigen, die zuvor in einer der Entwickler ist abgeschlossene Projekte gekauft hatte. Unmittelbar danach wurde die breite Öffentlichkeit vor Baubeginn Preise angeboten und der Bau begann.

Es war nicht ungewöhnlich, dass mindestens 30% der ersten Phase des Projekts vor zu verkaufen, um dem ersten Spatenstich mit vielen dieser Kunden ist die Spekulanten, die keine Absichten immer Inbesitznahme ihrer Einheiten. Immerhin hatten sie eine 15% ige jährliche Aufwertung Eigentumswohnung Werte während der vor 5 Jahre miterlebt und Realisierung des Projektes wäre vielleicht dauert drei Jahre dauern, könnten sie auf "Spiegeln" ihre Einheit nach Abschluss des Projekts für einen 50% Gewinn planen . Es schien keine Gefahr der Nicht-Fertigstellung und der Investition schien ein Kinderspiel sein!

Es waren Hunderte, vielleicht mehr als tausend Wohnungen von Spekulanten zwischen 2006 und 2008 gekauft, von denen die meisten sind abgeschlossen aber einige, leider kann nie abgeschlossen sein. Die meisten der Käufe in Mexiko sind alle Zahlungsmittel und daher nur sehr wenige Eigenschaften waren verpfändet, diejenigen, die waren, wurden so mit einem Minimum von 20% durchgeführt. Eine typische Zahlung Plan war 10% Daunen und 30% alle sechs Monate mit einer zweijährigen Zahlungs-und Bauablauf. Zum Zeitpunkt der ersten Phase von vielen dieser Projekte abgeschlossen hatte, war der Entwickler-Listenpreise um mehr als 30% in den Pre-Baupreise, die einen ansehnlichen Gewinn der Entwickler erhöht.

Wie es der Zufall wollte es, dass die Dinge nicht so, wie für die Entwickler oder die Spekulanten geplant! Mit der weltweiten Rezession ab Anfang 2008, gefolgt von der Schweinegrippe Panik und dann der mexikanischen Grenzstadt Drogenkartell Krieg kam Immobilienverkäufen in all der feinen mexikanischen Resort-Destinationen zum Erliegen. Mit dem Gehäuse Einbruch in voller Kraft, die Preise nicht mehr weiter zu schätzen, in der Tat begannen sie zu schwächen. Bis zum Jahr 2010, mit Tausenden von neuen Eigentumswohnungen auf dem Markt (das Angebot jetzt weit über die Nachfrage), viele Projekte auf Eis Verschiebung der zukünftigen Phasen gestellt wurden, wurden einige Projekte auch mit der ersten Phase nur teilweise fertig aufgegeben und neue Projekte in der Planungsphase wurden ad acta gelegt.

Um für die Entwickler zu verkaufen ihre verbliebenen Bestand an Eigentumswohnungen, sind sie nun gezwungen, ihre Preise zu senken, einige haben sie vor Baubeginn Ebenen fallen gelassen oder nur geringfügig über ihren Kosten für den Bau. Die Spekulanten, die die Pre-Baurisiken angenommen hatte inzwischen in voller Höhe gezahlt und empfangen haben ihre ausgefüllten Eigentumswohnungen; damit sie ihre Anteile verkaufen, sind sie nun im Wettbewerb mit den Entwicklern, die auch versuchen, ihre Vorräte zu entladen.

Das oben beschriebene Szenario scheint ziemlich dunkle Wolke für die Spekulanten zu malen und damit könnte man fragen, wo ist der Silberstreif am Horizont? Nun, für eine Sache, es ist ganz klar, dass wir einen Boden erreicht, wenn die Entwickler einfach versuchen, ihre Kosten wieder hereinzuholen. Auch, weil so wenige Spekulanten Hypotheken haben, gibt es praktisch keine Zwangsversteigerungen und zum größten Teil sind sie finanziell nicht gezwungen zu verkaufen. Folglich erscheinen weder die Entwickler noch die Spekulanten gehen, um zu einem Verlust und Preisen zu verkaufen, um 2006-2007 Ebenen oder 30-40% ihrer Höchststände von 2008 die Talsohle erreicht haben. Bei diesen Preisniveaus und ohne das Risiko der Nicht-Fertigstellung werden die versierte Investoren und Ruhestand Boomers langsam absorbiert das Inventar der neuen Eigentumswohnungen in Vallarta.

Die andere Silberstreif können gefunden werden, wenn man bedenkt, was diese Spekulanten könnten mit ihren Cash im Januar 2007 getan haben, wenn sie nicht hatte es in einem mexikanischen Ferienort Wohnung, die gewonnenen sie hat nichts in den vergangenen drei Jahren investiert werden. Durch die Überprüfung der Grafik unten sehen Sie, dass, wenn sie ihr Geld in einer SandP 500 Aktienportfolio investiert hatten, sie würden etwa 23% im gleichen Zeitraum verloren haben. Alternativ könnten sie eine Wohnung in Florida gekauft haben, Kalifornien, Arizona oder Nevada, wo Zwangsvollstreckungen sind reichlich vorhanden und verlor so viel oder mehr. Die meisten Spekulanten haben eine harte Zeit zu akzeptieren Dinge in diesem Licht, aber es ist eine Tatsache des Lebens, durch den Break-even, sie sind besser dran, als sie es sonst gewesen sein!

Schließlich, was bedeutet das für uns? Nun, es ist ein Käufermarkt in PV, dass wir noch nie erlebt und wird wahrscheinlich nicht wieder sehen in der Zukunft. Derzeit gibt es Hunderte, wenn nicht Tausende von unglaublichen fertigen Eigentumswohnungen auf dem Markt zu Tiefstpreisen. Für diejenigen in den Ruhestand, dass noch einiges an Geld und in einem zweiten Wohnsitz interessiert, wo der Winter Wetter ist perfekt, die Landschaft majestätisch, und der Spaß in Hülle und Fülle, wäre es töricht, nicht zu zumindest in Betracht ziehen die günstigen Umstände, die derzeit südlich von existieren die Grenze. Nicht nur bieten sie einen Silberstreif am Horizont für die Spekulanten, aber noch wichtiger ist, stellen sie eine goldene Gelegenheit für den Immobilienkäufer in Puerto Vallarta, Mexiko.